Thế chấp nhà, đất vay tiền ngân hàng, quy định mới phải lưu ý

Mức thu phí đăng ký, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định đảm bảo nguyên tắc: bù đắp chi phí, có tính đến chính sách phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước trong từng thời kỳ, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch và bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của công dân (Điều 8 Luật phí và lệ phí).

Hiện tại, việc thu phí đăng ký, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do mỗi địa phương quyết định, căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương mình. Mức thu phí đăng ký, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định theo hồ sơ đăng ký, các trường hợp đăng ký, thửa đất hoặc giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho phù hợp (Điểm o khoản 1 Điều 5, Thông tư số 85/2019/TT-BTC).

Người viết đã thu thập ngẫu nhiên mức thu phí đăng ký, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm (GDBĐ) bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại 32/64 tỉnh, thành phố hiện tại như sau:

Nhìn chung mức thu phí đăng ký, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm không có sự chênh lệch quá lớn giữa các địa phương. 26/32 địa phương có mức thu phí đăng ký, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm lần lượt là 80.000 đồng và 20.000 đồng. Ngoại trừ tỉnh Đồng Nai, có mức thu phí cao hơn gấp khoảng 3 lần so với các địa phương còn lại. Mức thu phí đăng ký, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm đối với cá nhân trong khoảng 220.000 – 320.000 đồng. Mức thu phí đăng ký, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tổ chức trong khoảng 460.000 – 590.000/580.000 đồng. Trường hợp, hồ sơ đăng ký thế chấp có nhiều GCN thì từ GCN thứ 2 trở đi thu thêm 40.000 đồng/GCN.

Đơn vị tính mức thu phí theo hồ sơ chiếm đa số (27/32 địa phương) trong mẫu quan sát. Ngoại trừ, một số địa phương như Bình Dương, Ninh Thuận, An Giang, Long An quy định mức thu phí theo GCN. Những địa phương quy định mức phí thu theo GCN, người dân sẽ phải nộp nhiều phí hơn nếu khoản vay được đảm bảo bằng nhiều GCN quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, một số địa phương còn quy định mức thu phí khác nhau giữa cá nhân, hộ gia đình và tổ chức như Nghệ An, Lâm Đồng, Đồng Nai.

Ngày 26/11/2021, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 106/2021/TT-BTC (Thông tư 106) sửa đổi, bổ sung một số Điều của Thông tư số 85/2019/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (Thông tư 85).

Thông tư 106 sửa đổi, bổ sung Điểm o khoản 1 Điều 5 của Thông tư 85: "Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí theo hồ sơ đăng ký hoặc số lượng GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc số thửa đất, tài sản gắn liền với đất được chứng nhận trên một giấy chứng nhận trong hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc các trường hợp đăng ký khác cho phù hợp". Quy định mới bổ sung việc xác định mức thu phí đăng ký, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm theo số thửa đất, tài sản gắn liền với đất được chứng nhận trên một GCN trong hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm.

Như vậy, nếu địa phương bổ sung quy định mức thu phí được xác định theo tài sản gắn liền với đất được chứng nhận trên một GCN thì người đi vay sẽ phải nộp nhiều phí hơn so với mức thu phí theo hồ sơ trong trường hợp: người đi vay sử dụng nhiều tài sản gắn liền với đất (như nhà xưởng, công trình trên đất, nhà ở,…) được chứng nhận trên cùng một GCN để đảm bảo cho khoản vay tại ngân hàng.

Thông tư 106 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/01/2022.