Những rủi ro pháp lý khi mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng

Việc mua bán nhà thế chấp tại ngân hàng nhìn chung là một lựa chọn an toàn và đã phổ biến một thời gian dài vì: tài sản đã được định giá, chi phí hợp lý, có sự tham gia của 03 bên nên khá an toàn và đáng tin cậy. Tuy nhiên, hình thức này nếu người mua không nắm rõ các thông tin thì dễ vướng phải những rủi ro pháp lý không đáng có.

1. Quy định pháp luật về thế chấp nhà ở?

Thế chấp nhà ở nghĩa là việc một cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp đang sở hữu nhà ở hợp pháp dùng tài sản này để làm tài sản đảm bảo cho một khoản vay đối với ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng tại Việt Nam.

Về chủ thể thế chấp nhà ở được quy định cụ thể tại Điều 144- Luật Nhà ở 2014  về bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở như sau:

• Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

• Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

Việc chủ sở hữu thế chấp nhà ở cũng được pháp luật về Nhà ở quy định rõ ràng thành hai loại thế chấp nhà ở đã hoàn thành:

• Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung

Theo Điều 145 quy định việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các đồng sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các đồng sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ Luật Dân sự.

• Thế chấp nhà ở đang cho thuê

Theo Điều 146 Luật này quy định: Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải có thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp, bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà; trong trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.

2. Có nên mua nhà đang thế chấp ngân hàng hay không?

Hiện nay có thể thấy, mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng thường có mức giá rẻ hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Khi lựa chọn mua nhà đang thế chấp, người mua có thể yên tâm ở chỗ, ngôi nhà này đã được kiểm tra, đánh giá kỹ lượng của ngân hàng và có những lợi ích như:

• Có nhiều ngôi nhà thế chấp nằm ở vị trí thuận lợi, trung tâm, phù hợp cho kinh doanh mà giá cả lại vô cùng hợp lý so với trên thị trường.

• Việc mua bán nhà ở đang thế chấp này giúp cho người bán tránh được bị tịch thu tài sản khi không thể thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thế chấp cho khoản vay ngân hàng, đồng thời người mua cũng có thể yên tâm khi biết được ngôi nhà không nằm trong quy hoạch hoặc vướng phải các vấn đề pháp lý như tranh chấp, vì lúc này ngân hàng đã tiến hành kiểm định ngôi nhà trước khi làm thủ tục cho bên bán thế chấp nhà.

Tham khảo thêm: Có nên mua nhà phát mãi của ngân hàng không?

3. Những rủi ro pháp lý bạn có thể gặp phải khi mua nhà thế chấp?

Như bạn đã biết, việc mua nhà thế chấp được thông qua bằng văn bản và có mặt 03 bên: bên bán, ngân hàng thế chấp, bên mua nhà. Trên thực tế, khi bên mua muốn mua ngôi nhà thế chấp mà bên bán đang rao bán thì cần tiến hành mọi thủ tục với ngân hàng, hoặc trả đủ khoản tiền vay ngân hàng, hoặc đặt cọc số tiền bằng hoặc hơn số tiền thế chấp ngôi nhà.

Theo quy định tại Khoản 3- Điều 318 Bộ Luật Dân sự 2015 nêu rõ: tài sản thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thể chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, khi bên bán thế chấp giấy tờ quyền sử dụng đất thì ngôi nhà cũng nằm trong diện thế chấp. Việc bên mua giao tiền trực tiếp và để bên bán làm việc với ngân hàng là vô nghĩa, bởi lúc này ngân hàng mới có quyền đồng ý hay từ chối việc mua bán và chuyển nhượng giấy tờ công nhận quyền sử dụng đất cho bên mua.

Cũng theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4- Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015 về Quyền của bên thế chấp thì bên thế chấp có quyền nhận lại tài sản do người thứ 03 nắm giữ khi hoàn thành các nghĩa vụ tài sản; bên thế chấp cũng có quyền được bán, trao đổi tài sản thế chấp khi được sự chấp thuận của bên thứ 03.

Khi mua nhà đang thế chấp khoản vay ngân hàng, nếu trong quá trình tiến hành mua bán bạn không nắm rõ các thủ tục, sẽ gặp phải những rủi ro như sau:

• Thứ nhất, đối với khoản tiền đặt cọc: trong quá trình mua bán bất kỳ nào cũng sẽ có một khoản đặt cọc và hợp đồng để đảm bảo việc trao đổi mua bán giữa các bên. Đối với trường hợp mua nhà thế chấp cũng vậy, khi người mua đặt cọc 01 khoản tiền và để chủ nhà đi rút sổ đỏ và xóa thế chấp tại ngân hàng sau đó hai bên tiến hành thủ tục mua bán bình thường theo quy định pháp luật. Tuy nhiên như đã phân tích ở trên, trừ khi các bên thỏa thuận được thì bên bán mới có thể rút sổ đỏ tại ngân hàng và tiến hành mua bán với bên mua nhà thế chấp, trong trường hợp ngân hàng không được thông báo về thỏa thuận này hoặc bên bán đã lấy số tiền cọc để rút sổ nhưng không thực hiện việc mua bán với bạn thì bạn có nguy cơ mất trắng khoản tiền cọc cho họ mà  bạn không được sở hữu sổ đỏ của ngôi nhà đó.

• Thứ hai, trường hợp chủ nhà tự ý thay đổi giá bán nhà ở thế chấp sau khi rút được sổ đỏ và xóa thế chấp tại ngân hàng: xét về mặt pháp lý, trường hợp này đã đủ tính đảm bảo khi cả 03 bên: bên bán, bên mua, ngân hàng cho thế chấp ngôi nhà; bạn có thể nắm rõ khoản vay ngân hàng mà bên bán đã thế chấp ngôi nhà là bao nhiêu, trong quá trình sau khi bên mua chuyển cọc cho bên bán, hai bên sẽ đi làm thủ tục xóa chấp và nhận lại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, sau khi đã tiến hành xóa chấp và nhận lại sổ, chủ nhà quay ra đổi ý không muốn bán cho bên mua với giá như cũ mà muốn nâng giá lên do đã chuộc được sổ đỏ. Trường hợp này bên mua nên tìm hiểu cẩn thận và thỏa thuận cũng như ghi nhận vào trong hợp đồng thỏa thuận đặt cọc về giá tiền cụ thể, có thể đi công chứng xin xác nhận để đảm bảo tính pháp lý cao nhất.

• Thứ ba, người mua không nắm rõ được những thông tin về ngôi nhà cũng như giấy tờ nhà đất mà mình định mua do các giấy tờ bản chỉnh của ngôi nhà được được giữ tại ngân hàng và sau khi rút được sổ, tiến hành mua bán thì phát sinh vấn đề các đồng sở hữu tranh chấp đất, dẫn đến việc mua bán gặp khó khăn. Đây là trường hợp không hiếm gặp trên thực tế. VD: Anh A thỏa thuận với các anh chị B, C thế chấp ngôi nhà được bố mẹ trao tặng để lấy tiền kinh doanh, nhưng sau đó A lại tự ý thỏa thuận việc mua bán ngôi nhà với anh E (việc thực hiện thủ tục giải chấp không được sự biết đến của các đồng sở hữu), sau khi hai bên anh A và E tiến hành thủ tục mua bán và chuyển nhượng giấy tờ thì mới xảy ra tranh chấp giữa A, B, C do đồng sở hữu ngôi nhà thế chấp đó.

• Thứ tư, việc làm thủ tục chuyển nhượng sang tên ngôi nhà mất nhiều thời gian do cần sự chứng thức của bên nhận thế chấp là ngân hàng. Việc này trên thực tế sẽ mất một khoản thời gian khá lâu, ngân hàng tiến hành xác minh, giải quyết các thủ tục với bên bán nhà thế chấp sau đó mới thông báo về việc chuyển nhượng quyền sử dụng của ngôi nhà sang cho bên mua.

• Thứ năm, bên mua đã tiến hành các thủ tục đặt cọc tiền với bên bán sau đó đó mới biết ngôi nhà ở thế chấp đó đã bị ngân hàng tiến hành "phát mại tài sản": phát mại tài sản là hình thức mà ngân hàng công bố và bán tài sản công khai theo thủ tục do pháp luật quy định do đến thời hạn nhưng bên vay thế chấp không có khả năng chi trả khoản nợ đó. Ở trường hợp này, dù cho bạn có làm việc và hoàn tất các thủ tục giấy tờ đặt cọc với bên bán thì bạn cũng không thể mua được ngôi nhà này. Hợp đồng đặt cọc mua ngôi nhà ở thế chấp này của bạn với bên bán sẽ là vô hiệu, do lúc này ngôi nhà thế chấp thuộc tài sản của ngân hàng.

Xem thêm: Khi nào thì ngân hàng phát mại tài sản? Quy trình thế nào?

4. Một vài lưu ý khi thực hiện thủ tục mua bán nhà ở thế chấp nhằm tránh những rủi ro pháp lý cơ bản?

Trước khi tiến hành việc mua nhà ở thế chấp, bạn cần kiểm tra sổ đỏ hoặc yêu cầu bản photo sổ đỏ từ bên bán để chắc chắn tính thống nhất trước khi chuyển tiền cọc, tránh trường hợp trên giấy tờ đứng tên đồng sở hữu nhiều người mà bạn chỉ tiến hành thủ tục mua bán với một người.

Trong trường hợp khi 03 bên làm việc với nhau, ngân hàng chấp thuận cho bên bán bán nhà ở đang thế chấp đất cho bên mua thì bạn nên tiến hành ký hợp đồng đặt cọc và công chứng để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất diễn ra đúng như mong muốn các bên.

Ngoài ra, trong quá trình hoàn tất các thủ tục cũng như đợi giải quyết giấy tờ chuyển nhượng, người mua nhà thế chấp nên liên hệ trực tiếp với ngân hàng để nắm rõ các thủ tục bán nhà hoặc các thủ tục thẩm định, do mỗi ngân hàng có thủ tục bán nhà thế chấp là khác nhau.

Nguồn Internet