Vay ngân hàng mua chung cư phải đóng các khoản phí gì?

Một trong những vấn đề mà nhiều người vay ngân hàng mua chung cư quan tâm nhất là phải đóng những khoản tiền nào. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp chi tiết vấn đề này.

1. Phí định giá tài sản thế chấp

Một trong những điều kiện để được vay vốn ngân hàng là khách hàng vay phải có khả năng tài chính để trả món nợ đã vay ngân hàng (theo Điều 7 Thông tư 36/2016/TT-NHNN).

Với hình thức vay thế chấp, người vay cần phải có một tài sản đảm bảo để thế chấp với ngân hàng nhằm đảm bảo vay vốn và khả năng trả nợ của mình. Do đó, định giá căn hộ chung cư dùng để thế chấp là một trong những yêu cầu bắt buộc khi muốn vay vốn ngân hàng.

Do đó, khi ngân hàng tiến hành định giá tài sản thế chấp, người vay phải nộp khoản tiền định giá tài sản đảm bảo cho ngân hàng hoặc bên thứ ba.

Căn cứ khoản 1 Điều 306 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc định giá tài sản thế chấp sẽ do ngân hàng và người vay thỏa thuận. Nếu không thoả thuận thì tài sản sẽ được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. Khi đó, tiền định giá tài sản sẽ do khách hàng vay và tổ chức định giá tài sản thỏa thuận.

Lưu ý: Tiền định giá tài sản phải đảm bảo khách quan và phù hợp với giá thị trường.

2. Phí công chứng hợp đồng thế chấp

Sau khi ngân hàng xét duyệt hồ sơ vay vốn, một trong các thủ tục không thể thiếu của người vay là thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp chung cư với ngân hàng. Hợp đồng này là loại hợp đồng phải thực hiện công chứng theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở và Điều 54 Luật Công chứng.

Chi phí công chứng hợp đồng thế chấp gồm: Phí công chứng và thù lao công chứng. Trong đó:

- Phí công chứng: Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng tính trên giá trị căn hộ chung cư. Nhưng nếu trong hợp đồng thế chấp có nêu rõ khoản vay thì sẽ tính theo giá trị khoản vay và mức thu được tính như sau:

+ Giá trị tài sản/khoản vay dưới 50 triệu đồng: Thu 50.000 đồng/trường hợp.

+ Giá trị tài sản/khoản vay từ 50 - 100 triệu đồng: Thu 100.000 đồng/trường hợp.

+ Giá trị tài sản/khoản vay từ trên 100 triệu đồng - 01 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản/khoản vay/trường hợp…

- Thù lao công chứng: Được tính theo thoả thuận của tổ chức hành nghề công chứng và người yêu cầu công chứng gồm các khoản: Soạn thảo, in ấn, đi công tác… Tuy nhiên, mức phí này không được vượt quá mức tối thiểu do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.

3. Phí đăng ký thế chấp

Sau khi các bên ký hợp đồng thế chấp thì buộc phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Theo đó, người vay phải nộp tiền phí đăng ký thế chấp theo quy định của từng địa phương.

Có thể kể đến một số mức phí của các tỉnh, thành phố như sau:

- Tại TP. Hồ Chí Minh: 80.000 đồng (theo Điều 2 Phụ lục 9 ban hành kèm Quyết định số 52/2016/QĐ-UBND).

- Tại TP. Hà Nội: 60.000 đồng/hồ sơ theo khoản b Điều 10 ban hành kèm Nghị quyết số 06/2020/NQ-HĐND…

4. Các khoản phí ngân hàng thu

Bên cạnh các khoản phí người vay phải nộp cho các cơ quan liên quan nêu trên thì còn một số khoản phí do ngân hàng và người vay thỏa thuận nêu tại Điều 14 Thông tư 39/2016/TT-NHNN gồm:

4.1 Phí trả nợ trước hạn (nếu khách hàng trả nợ trước hạn):

Có thể hiểu đơn giản, đây là khoản phí dùng để “bù đắp” cho ngân hàng trong trường hợp khách hàng trả nợ trước hạn.

Ví dụ: Khách hàng vay vốn trong thời hạn 05 năm và ngân hàng có chính sách ưu đãi lãi suất trong thời gian 01 năm đầu tiên.

Tuy nhiên, nếu hết năm đầu tiên, khách hàng đã trả hết nợ (tất toán khoản vay trước hạn) cho ngân hàng thì ngân hàng sẽ mất các khoản thu nhập từ tiền lãi vay của các năm sau, chi phí chi trả liên quan đến việc cho khách hàng vay…

Có thể bạn quan tâm: Kinh nghiệm vay mua căn hộ chung cư để tiền trả góp như thuê nhà

4.2 Phí phạt chậm trả nợ nếu đến hạn người vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc thực hiện không đầy đủ.

Theo Điều 466 Bộ luật Dân sự năm 2015, người vay phải có nghĩa vụ trả nợ cho bên cho vay. Đồng nghĩa, khi khách hàng vay ngân hàng thì phải có nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng theo đúng kỳ hạn vay với số lãi và gốc theo thoả thuận.

Thường nội dung này sẽ được quy định cụ thể trong hợp đồng tín dụng, khế ước nhận nợ… giữa khách hàng và ngân hàng. Do đó, nếu trong quá trình vay vốn, khách hàng không thực hiện đúng thoả thuận trong hợp đồng thì sẽ phải chịu một khoản tiền phạt vi phạm nghĩa vụ.

4.3 Phí bảo hiểm

Đây cũng là khoản tiền theo thỏa thuận của ngân hàng và người vay. Tuy nhiên, trên thực tế, khi khách hàng vay thế chấp chung cư, nhà đất, ô tô… - những loại tài sản có giá trị, thường ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm khoản vay, bảo hiểm tử kỳ… cho tài sản này và bên thụ hưởng sẽ là ngân hàng.

Đây được xem là một khoản tiền nhằm đảm bảo cho khả năng trả nợ của khách hàng cho ngân hàng nếu trong trường hợp không may tài sản hoặc người vay gặp vấn đề bất trắc thì khả năng thu hồi nợ của ngân hàng vẫn được đảm bảo.

Tuy nhiên, đây là một trong những khoản tiền thực hiện theo thỏa thuận của ngân hàng và người vay nên có thể nhiều ngân hàng không yêu cầu hoặc người vay hoàn toàn có quyền thỏa thuận không phải nộp loại tiền này.