Hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực khi nào?

Theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở có quyền để thực hiện những giao dịch về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình thông qua những hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, đổi, tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.

Chính vì vậy nên chủ sở hữu nhà ở hợp pháp là cá nhân phải có đầy đủ những năng lực hành vi dân sự để có quyền được định đoạt tài sản là nhà ở của mình theo quy định của của pháp luật. Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thì các bên tham gia giao dịch nhằm đi đến ký kết hợp đồng phải thỏa thuận và thành lập hợp đồng cho mua bán nhà ở. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết này để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực khi nào” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Xem thêm: Hợp đồng thế chấp tài sản - Hình thức, nội dung và đối tượng

Hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực khi nào?

Hợp đồng thế chấp nói chung và hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng là hợp đồng đặc thù, nó phát sinh từ hợp đồng chính là hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm (thường là hợp đồng vay vốn, vay tài sản hoặc hợp đồng dân sự và các loại hợp đồng kinh tế khác) và để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp với bên nhận thế chấp quy định trong hợp đồng chính. Căn cứ theo Điều 319 Bộ Luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 319. Hiệu lực của thế chấp tài sản

1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.”

Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp là từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Trong một số văn bản luật chuyên ngành có quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp không phải là thời điểm giao kết mà là thời điểm khác thì phải tuân thủ theo quy định của luật.

Thời điểm hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba là thời điểm hợp đồng thế chấp được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền như đăng ký giao dịch bảo đảm. Bên nhận thế chấp phải lưu ý rằng sau khi các bên thỏa thuận về hợp đồng thế chấp có hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì các bên phải tiến hành đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mặc dù luật có thể không bắt buộc giao dịch này phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực pháp luật khi nó đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại các Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 và không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 122 đến Điều 129 của Bộ luật này, cụ thể là:

“Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Có thể bạn quan tâm: Vay 3 bên mua đất: Thủ tục, hợp đồng như thế nào?

Hậu quả khi hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu

Trong trường hợp nhận thấy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu, một trong các bên thế chấp có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu. Căn cứ Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 thì thời hiệu để tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu do mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội hoặc do hợp đồng thế chấp là giả tạo thì không bị hạn chế về thời hiệu; đối với các trường hợp khác như đã nêu trên thì thời hiệu là hai năm, kể từ ngày hợp đồng thế chấp được xác lập.

Khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì hậu quả pháp lý của nó căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì:

• Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

• Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

• Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

• Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

• Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy, nếu hợp đồng thế chấp bị vô hiệu thì bên nhận thế chấp phải trả lại quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các hồ sơ pháp lý khác cho bên thế chấp, đồng thời phải làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký nhà đất. Bên nhận thế chấp có quyền nhận lại những gì đã trao cho bên thế chấp hoặc bên thứ 3 trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.